自1981年我國成立第一家物業(yè)管理公司以來，全國物業(yè)管理企業(yè)已逾2萬家，從業(yè)人員達到200多萬人，作為 “朝陽產(chǎn)業(yè)”物業(yè)管理已在社會化分工中被逐步認同，在住宅小區(qū)小心翼翼嘗試的專業(yè)管理現(xiàn)在很快被推廣到商業(yè)大廈、大型購物中心、公寓別墅，且正在向福利房、直管房、單位自管房等領(lǐng)域全面滲透，并且競爭機制也正被逐漸引入。各類物業(yè)管理書籍的出版、物業(yè)管理進入大學(xué)課堂，標志著對物業(yè)管理認識已由感性上升為理性。
　　一、物業(yè)管理進入市場競爭的必然趨勢
　　1、政府的倡導(dǎo)與嚴管
　　政府積極倡導(dǎo)物業(yè)管理項目的公開招標制度，并把招投標列入《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》），將物業(yè)管理推向社會，通過競爭獲得管理權(quán)。深圳的蓮花北村、鹿丹村小區(qū)等已成功進行了公開招標幫助使物業(yè)管理公司易幟。另外，政府極力打造物業(yè)管理競爭的舞臺，同時又加強對參與競爭的物業(yè)管理公司的管理者，努力提高游戲參與者的素質(zhì)。
　　2、業(yè)主自治意識漸強
　　物業(yè)管理公司是業(yè)主聘請的“管家”，是為業(yè)主提供管理與服務(wù)的，一旦物業(yè)管理公司的表現(xiàn)不能使眾多業(yè)主滿意，業(yè)主們可以解雇物業(yè)管理公司。然而，令物業(yè)管理公司很無奈的是，業(yè)主們炒掉了物業(yè)管理公司后，竟然搖身一變，干起物業(yè)管理公司的活兒。雖有逆社會發(fā)展潮流之嫌，但至少也是合法的。因此，物業(yè)管理公司競爭的對手不僅僅是同行，而且是業(yè)主或業(yè)主代表的機構(gòu)。
　　3、發(fā)展商“斷奶”
　　一些物業(yè)管理公司自恃與發(fā)展商有“血緣”關(guān)系，無心提高管理服務(wù)水平，也不愁費用短缺，以為發(fā)展商可以長期供養(yǎng)。但當發(fā)展商一旦陷入困境或者說不愿久背管理包袱時，必然要讓物業(yè)管理公司分灶吃飯，自食其力。從客觀上說，發(fā)展商也不可能長期“護養(yǎng)”其名下的物業(yè)管理公司?！稐l例》對發(fā)展商的物業(yè)管理權(quán)限有明確的限制，前期提倡通過招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)，一旦業(yè)主大會召開，誰是管家將由全體業(yè)主決定?，F(xiàn)實中業(yè)主重新選聘物業(yè)管理公司，改變物業(yè)管理公司與發(fā)展商“血緣”關(guān)系的事例已不鮮見。
　　二、物業(yè)管理應(yīng)如何應(yīng)對市場競爭
　　物業(yè)管理早已進入了“諸侯紛爭”，如何迎接競爭，規(guī)范競爭，抑制競爭的負面作用，促進競爭的積極作用，是擺在政府、物業(yè)管理公司、開發(fā)商、業(yè)主們面前不可回避的課題。
　　1、政府應(yīng)積極引導(dǎo)，規(guī)范競爭
　　雖說目前政府已采取了一定的措施推動物業(yè)管理實行公開招投標制度，但力度不大，而且操作性不強，以致公平競爭難成氣候。政府應(yīng)通過法律和行政的手段強制規(guī)定什么樣的物業(yè)，多大面積的物業(yè)一定要在社會以招投標的形式選聘質(zhì)優(yōu)價低的物業(yè)管理公司；同時對競爭的要求，如招標的資格，投標的格式、程序、評標人員的組成，開標的公布等做出相應(yīng)的規(guī)定。政府既要營造競爭的環(huán)境，更要維護競爭的秩序。
　　2、發(fā)展商應(yīng)放眼社會，擇優(yōu)聘用
　　按以往法律規(guī)定，在物業(yè)開發(fā)的前期及落成后的一段時期內(nèi)（業(yè)主委員會成立前），開發(fā)商有權(quán)對其開發(fā)的項目決定物業(yè)管理公司。其實明智的開發(fā)商本著對今后管理負責的態(tài)度，就應(yīng)放眼社會，在物業(yè)開發(fā)前期就選聘社會上有實力、有經(jīng)驗、有品牌的專業(yè)物業(yè)管理公司，使業(yè)主們一開始就享受到高水平的管理服務(wù)，與物業(yè)管理公司建立起信任合作的關(guān)系。這樣既符合社會分工的專業(yè)要求，順應(yīng)物業(yè)管理市場競爭的發(fā)展潮流，又擺脫了自己做管理又不諳管理以致被投訴甚至被炒“魷魚”的窘境。
　　3、業(yè)主要處事公正，善選“管家”
　　物業(yè)管理公開競爭的結(jié)果是物業(yè)的主人們找到一個稱心如意的“管家”。業(yè)主對物業(yè)管理公司的取舍支配著競爭的走向。如業(yè)主處事公正，將招投標活動置于陽光下，就能凈化競爭環(huán)境，使善于“黑箱作業(yè)”者沒有市場。業(yè)主對物業(yè)管理公司的判斷不是“費用決定論”，即誰報低價就擇誰，而是倚重公司的管理風格、管理水平和管理業(yè)績等。
　　4、物業(yè)管理公司要勵精圖治，重塑形象
　　物業(yè)管理公司是“競爭時代”的主角，每一個物業(yè)管理公司都無法拒絕競爭，不是主動出擊，就是被動應(yīng)戰(zhàn)。勤練內(nèi)功，塑造品牌才是制勝之本。物業(yè)管理的工作瑣碎、枯燥，要使方方面面瑣碎的工作做到井井有條，疏而不漏，也非易事。因此，物業(yè)管理公司要勵精圖治，不斷總結(jié)，不斷完善，創(chuàng)立出有自己特長的管理模式和管理方法，塑造出品牌的風格和品牌形象。同時需要精打細算，勤儉管“家”，物業(yè)管理花的是業(yè)主的錢，物業(yè)管理公司會不會理財成了業(yè)主評判物業(yè)管理公司好差的重要標準。物業(yè)管理公司要贏得業(yè)主們滿意，就應(yīng)用最少的錢辦最好的事情。多花錢的管理，水平雖高，業(yè)主也難接受，正如一些業(yè)主拒絕香港的物業(yè)管理公司一樣。
　　5、培養(yǎng)專業(yè)化人才
　　物業(yè)管理公司的實力不僅資本的實力，更是人才的實力。有一支素質(zhì)高，能力強，作風好，品行正的人才隊伍，是物業(yè)管理公司生存與發(fā)展的根本條件，也是物業(yè)管理公司參與競爭，志在必取的信心所在。很多人都認為物業(yè)管理是一個低技術(shù)、勞動密集型行業(yè)，其日常工作就是簡單的維修、清潔、綠化和保安，不需要高素質(zhì)的人才。其實，物業(yè)管理是一門專業(yè)，需要高學(xué)歷、高素質(zhì)的人才，需要網(wǎng)絡(luò)等先進科技，也需要現(xiàn)代化的企業(yè)管理。事實上從1990年開始，我國就已經(jīng)開始設(shè)立物業(yè)類的培訓(xùn)機構(gòu)，其目標是培養(yǎng)熟悉社會、經(jīng)濟的基本法律、法規(guī)和政策，掌握現(xiàn)代化的信息收集技術(shù)，能及時把握市場動態(tài)，熟悉各行業(yè)基本辦事流程及日常設(shè)施維修養(yǎng)護技能，既能為房地產(chǎn)商、物業(yè)管理商服務(wù)，也能為特定單位的后勤管理部門效力的物業(yè)管理人才。
　　6、實施規(guī)范化管理
　　物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，相應(yīng)的法規(guī)建設(shè)滯后。時至去年9月，我國才出現(xiàn)一部相對比較完整的、系統(tǒng)的物業(yè)管理法規(guī)，使得物業(yè)管理工作有了指導(dǎo)依據(jù)，業(yè)主的合法權(quán)益得到有效保護，一定程度上促進了物業(yè)管理的進一步發(fā)展。因此，物業(yè)管理公司在日常管理中，必須實施規(guī)范化管理，把物業(yè)管理法律法規(guī)以及質(zhì)量管理體系等規(guī)范性文件融入到管理中去，以規(guī)范物業(yè)企業(yè)的管理服務(wù)行為，同時也規(guī)范業(yè)主的行為，在競爭中保持長盛不衰的生命力。
　　7、提供人性化服務(wù)
　　物業(yè)管理的重要特征便是它的服務(wù)性。因為物業(yè)本身屬于第三產(chǎn)業(yè)即服務(wù)業(yè)，物業(yè)管理的主要服務(wù)對象是人，通過管理者的熱情服務(wù)，為業(yè)主們創(chuàng)造一個舒適、安全、優(yōu)美、文明的生活空間和生存環(huán)境。
　　進入2004年以后，物業(yè)管理那種“冷冰冰”的管理態(tài)度開始淡化，取而代之的是大家所倡導(dǎo)的一種人性化的服務(wù)。有業(yè)主給我們描述了這樣一個場面：業(yè)主甲帶著孩子和一大堆物品進門，小區(qū)保安看見了，隨手就接過業(yè)主手中的東西把他們送到家門口；家中電表或者煤氣表上的IC卡快用完了，維修工發(fā)現(xiàn)了就會友善地提醒業(yè)主；自行車沒氣了，保管員會主動地拿出氣筒幫業(yè)主把氣充足……整個小區(qū)就是一幅安靜、祥和的畫面。
　　物業(yè)管理發(fā)展已有20多年的歷程，作為物業(yè)管理市場發(fā)展的必然趨勢——競爭，政府、物業(yè)管理公司、開發(fā)商、業(yè)主們都必須給予應(yīng)有的重視，我們相信，隨著物業(yè)管理競爭市場化程度的不斷擴大，我國的物業(yè)管理將會越來越專業(yè)化、規(guī)范化、市場化和人性化。